|
Pravo zakupa stana/Stanarina [Mietzins, Miete]
Zakupnina [Miete, Mietzins] je obaveza po pravilu mesečno dospelog plaćanja zakupca zakupodavcu za ustupanje zakupljene stvari na upotrebu (§ 535 st. 2 BGB).
Obezbeđenje stanarine, kaucija [Mietsicherheit/Mietkaution]
Ugovoreno obezbeđenje odnosi se po pravilu na sve obaveze zakupca iz odnosa zakupa.
Kaucija u gotovom koju zakupac stana mora da plati ne sme preći trostruki iznos mesečne stanarine ne računajući troškove održavanja. Kod druge vrste (npr. zakupa poslovnog prostora) u pogledu visine kaucije važi sloboda ugovaranja. Kauciju u gotovom zakupodavac je obavezan da uloži kod banke odvojeno od ostale imovine i oroči je pod uobičajenim kamatnim stopama sa tromesečnim otkaznim rokom. Kod odnosa zakupa stana stanar može dati kauciju u tri podjednake mesečne rate.
Često se dešava da kod odnosa zakupa stana zakupodavac pored kaucije u gotovini u iznosu od tri neto stanarine bez grejanja [Nettokaltmieten] zahteva i jemstvo [Bürgschaft]. U tom slučaju radi se o nedozvoljenom prekomernom obezbeđenju. Slično je i kada stanodavac pored kaucije u gotovini zahteva u ugovoru o zakupu stana i da stanar sklopi osiguranje od odgovornosti i osiguranje pokućstva da bi se dodatno zaštitio od štete na sopstvenoj imovini.
Povećanje stanarine [Mieterhöhung]
Zahtevanje povećanja stanarine zakupodavca mora biti izjavljeno zakupcu u tekstualnoj formi i mora biti obazloženo. Pri tom se zakupodavac može pozivati na prosek stanarina [Mietspiegel], bazu podataka o stanarinama [Mietdatenbank], na ekspertizu oficijelno postavljenog i zakletog stručnjaka kao i na tri uporedna stana, koji mogu biti i u vlasništvu zakupodavca. Uporedni stanovi moraju međutim biti tako precizno navedeni, da zakupac bez daljeg istraživanja može da ih pronađe (BGH - presuda od 18.12. 2002 – VIII ZR 72 /02). Od zahtevanja povećanja stanarine počinje teći rok zakupcu u kome on treba dati svoju saglasnost. Ovaj rok može trajati i do tri meseca od primanja zahteva. Saglasnost zakupca može se međutim izdejstvovati i tužbom u posebnom sudskom procesu.
Umanjenje zakupnine [Mietminderung]
Ako zakupljena stvar (npr. stan ili poslovni prostor) u vreme predaje stvari na upotrebu ima manu ili je ta mana nastala za vreme zakupa, zakupac ima za vreme dok mana stvari traje obavezu da plati samo primereno umanjenu zakupninu. Bagatelne mane se međutim ne uzimaju u obzir. Mana stvari može biti npr. buka ili znatno manja površina izdatog stana. Kod odnosa zakupa na stambenom prostoru mogućnost umanjenja stanarine ne može biti isključena ugovorom.
Ako stanar bez prigovora [Vorbehalt] duže vreme plaća zakupninu, gubi pravo na umanjenje stanarine. Zbog plaćanja zakupnine bez prigovora zakupac može steći poverenje, da zakupac ne želi koristiti svoje pravo na umanjenje zakupnine.
Vaš pravni zastupnik: Rechtsanwalt Zoran Barac
|
