|
Pravo zakupa stana/Otkaz [Kündigung]
Otkaz je izjava volje koja ima dejstvo tek kada je primi druga strana [empfangsbedürftige Willenserklärung]. Ako postoji više učesnika u ugovoru na jednoj ili na drugoj ugovornoj strani, otkaz mora biti izjavljen svima ponaosob. Ukoliko primalac pisma bez opravdanog razloga odbija da primi otkaz, njegovo dejstvo počinje ponudom predaje pisma. Delimični otkaz koji bi se odnosio samo na pojedine tačke ugovora nije dozvoljen.
Po zakonu postoje sledeće mogućnosti otkaza:
- redovni otkaz [ordentliche Kündigung]
- vanredni otkaz sa zakonskim rokom [außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist]
- vanredni otkaz bez roka iz važnog razloga [außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund]
Redovni otkaz primenjuje se samo na odnose zakupa na neodređeno vreme. Vanredni otkaz je primenjiv na sve vrste zakupa. Zakupodavac može dati vanredni otkaz sa zakonskim rokom po pravilu samo ako za to ima opravdani interes.
Pored ovih mogućnosti odnos zakupa može biti okončan i sporazumnim raskidom zakupničnog odnosa [Mietaufhebungsvereinbarung].
Otkazni rokovi [Kündigungsfristen]
Ugovorne strane se po pravilu moraju držati otkaznih rokova. Kod ugovora o zakupu stambenih prostora po pravilu važi otkazni rok od tri meseca za zakupca i za zakupodavca (§ 573 c BGB). Za zakupodavca ovaj rok produžava se posle pet odnosno posle osam godine za po tri meseca. Odredbe o otkaznim rokovima u ugovoru o zakupu koje su na štetu zakupca nemaju važnost. Duži otkazni rokovi mogu međutim važiti i za zakupca, ako su izričito predviđeni u ugovoru o zakupu sklopljenom pre 01.09.2001. godine (član 229 § 3 st. 10 EGBGB; BGH odluka od 18. juna 2003, Az.: VIII ZR 240/02).
Otkaz zbog sopstevenih potreba [Kündigung wegen Eigenbedarf]
Zakupodavac može dati otkaz samo ako ima opravdani interes za to. Zakonodavac je u § 573 BGB naveo primere takvih opravdanih interesa. U praksi su najčešći otkazi zakupodavca iz razloga sopstenih potraba [Eigenbedarfskündigung]. Ako su zakupodavcu neophodne prostorije pod zakupom za sebe, članove svoje porodice ili domaćistva moguć je otkaz na osnovu § 573 st. 2 b BGB. Ovaj otkaz mora biti obrazložen, te mora sadržati podatke o osobi zbog koje postoji potreba za iznajmljenim prostorom, njenoj postojećoj stambenoj situaciji i razlozima zbog kojih ta situacija treba da bude promenjena. Zakupodavac je dužan da, ukoliko mu stoji neki drugi stambeni prostor za iznajmljivanje u istoj zgradi na raspolaganju koji je slobodan pre isteka otkaznog roka, ovaj ponudi zakupcu (BGH odluke od 9. jula 2003, Az.: VIII ZR 311/02, Az.: VIII ZR 276/02).
Sudska praksa dozvoljava ovu vrstu otkaza samo ako zakupodavac ima ozbiljne, razumne i opravdane razloge za izraženu želju za sopstvenim korišćenjem stambenog prostora. Ako se utvrdi da je otkaz zbog sopstvenih potreba dat iz zloupotrebe ili je ova samo izmišljena, otkaz je nevažeći. Pored toga zakupac ima mogućnost da sa odupre otkazu zbog postojanja posebno teških okolnosti [besondere Härte, tzv. Sozialklausel § 574 BGB].
Vaš pravni zastupnik: Rechtsanwalt Zoran Barac
|
